Domanda:
È legale per il proprietario vietare il subaffitto, secondo la legge del Texas?
cnst
2015-06-01 07:19:29 UTC
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È abbastanza comune che i piani cambino e un contratto di locazione residenziale deve essere interrotto.

Ovviamente, poiché uno ha accettato di pagare l'intero prezzo del contratto di locazione, sono sul gancio per questo, a meno che non riesca a trovare qualcun altro che lo aiuti a mitigare i danni.

Tuttavia, il subaffittuario potrebbe essere interessato solo a rilevare una certa parte del contratto di locazione (ad esempio, un mese 5, 6, 7 e 8 di un contratto di locazione di 12 mesi), e non sarebbe interessato a subentrare in tutto il contratto di locazione, dovendo quindi trovare un altro locatario per i mesi da 9 a 12.

Il proprietario ha il diritto di rifiutare di mitigare i danni dell'inquilino per accogliere un tale accordo? Nella mia esperienza, i proprietari delle aziende dicono sempre semplicemente "noi non facciamo sublocazione, puoi solo prendere in carico l'intero contratto di locazione [e poi occuparti del riassetto]". Ma questo non viola la disposizione sulla mitigazione dei danni?

http://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/PR/htm/PR.91.htm

Sez. 91.006. OBBLIGO DEL LOCALE DI ATTENUARE I DANNI. (a) Un locatore ha il dovere di mitigare i danni se un inquilino abbandona i locali affittati in violazione del contratto di locazione.

(b) Una disposizione di un contratto di locazione che pretende di rinunciare a un diritto o di esentare un proprietario da una responsabilità o dovere ai sensi di questa sezione è nullo.

Stavo leggendo su UniformLaws.org che in determinate situazioni e / o stati, l'incapacità del proprietario di mitigare i danni è automaticamente motivo di risoluzione del contratto (quindi nessun canone di locazione o risarcimento danni sono dovuti), si applica qui?

IV. Quali sono le conseguenze dell'incapacità di mitigare il proprietario?

Le giurisdizioni hanno adottato uno dei due approcci per gestire il mancato rispetto del dovere di mitigazione da parte del proprietario. La versione corrente dell'URLTA prevede che se il proprietario non riesce a compiere sforzi ragionevoli per mitigare, "il contratto di locazione è considerato risolto dal proprietario a partire dalla data in cui il proprietario ha notificato l'abbandono". In effetti, tale disposizione preclude al locatore il risarcimento di eventuali danni oltre la data di abbandono. Circa la metà delle giurisdizioni che hanno statuti basati su URLTA (AK, AZ, CT, IA, KS, KY, MT, OK, OR, RI, SC) hanno mantenuto questa disposizione nei loro statuti, mentre l'altra metà (AL, FL, HI, MI, MS, NE, MN, TN, VA, WA) l'hanno omesso. Il Nevada ha una disposizione simile nel suo statuto non URLTA.

Se sei l'inquilino originale, che ricorso puoi fare?

Se sei un potenziale cliente subaffittuario, il locatore è obbligato a metterti in contatto con l'inquilino originale affinché tu possa potenzialmente informare l'inquilino originale dei suoi diritti e, potenzialmente, vedere se è invece interessato a un subaffitto? Qualcos'altro che può essere fatto se sei già in contatto con l'inquilino originale?

Hai contrassegnato questo post con "Texas"; potresti chiarire l'ambito giurisdizionale nella domanda e nel titolo stesso? Stai anche facendo un sacco di domande diverse. Le domande principali sembrano essere: una clausola di leasing che vieta il subaffitto * è applicabile * ai sensi della legge del Texas? In caso affermativo, di quali danni potrebbero essere responsabili l'affittuario e il subaffittuario?
@ChristianConkle, per quanto riguarda il taggarlo nel titolo, penso che sarà prematuro, poiché sarà interessante conoscere anche la posizione generale sulla questione. Cose come questa generalmente non sono specificate nella legge statale, quindi sarà la giurisprudenza che probabilmente avrà l'effetto qui.
Il punto è che qui ci sono una mezza dozzina di domande. Il titolo chiede se un proprietario può vietare la sublocazione; Tex. Prop. Code § 91.005 risponde a questa domanda richiedendo il consenso del proprietario per un sublocazione. Vedere anche Twelve Oaks Tower I, Ltd. contro Premier Allergy, Inc., 938 S.W.2d 102, 111–12 (Tex. App. 1996). Il corpo della domanda espone una serie di questioni riguardanti i sublocazioni parziali, la mitigazione dei danni e le relazioni tra proprietario e subaffittuario, che sono piuttosto diverse.
@ChristianConkle, bene, * Twelve Oaks Tower I, Ltd. contro Premier Allergy, Inc * è un caso interessante, ovviamente, ma, dopo averlo letto, non è realmente correlato: la maggior parte della sua narrativa riguarda la riassegnazione del contratto di locazione, non sulla sublocazione e i danni mitigati non vengono toccati nemmeno una volta (in più, è un contratto di locazione commerciale).
@ChristianConkle, ho posto una domanda sul meta riguardo all'inserimento degli stati nel titolo - http://meta.law.stackexchange.com/questions/63/should-the-jurisdictional-state-be-part-of-the -titolo
@cnst: No. Elimina immediatamente il tuo commento dannoso infondato
@smci, non c'è niente di sbagliato in questo, ma fatto!
@cnst C'è tutto di sbagliato nel fare speculazioni selvagge sulle circostanze delle persone e nel pubblicarle. Non ho i privilegi per spiegarti il ​​motivo in privato in chat. Per favore, non farlo mai più.
Una risposta:
chapka
2015-06-01 20:58:02 UTC
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Il diritto dei proprietari e degli inquilini è un'area fortemente basata su leggi, dipendente dalla giurisdizione e tutt'altro che uniforme in tutto il paese. Una domanda complessa, specifica e in più parti come questa non otterrà una risposta semplice.

In generale, tuttavia, posso chiarire parte della confusione con un rapido esempio.

Supponiamo che abbandoni il contratto di locazione, ma mentre lo fai, scrivi una lettera al proprietario dicendo: "Anche se non vivrò più lì, la band del mio amico ha bisogno di un posto dove esercitarsi. Hanno accettato di paghi metà dell'affitto se li lasci giocare lì 4 sere a settimana. Cominceranno martedì alle 23:00: ti preghiamo di avere un mazzo di chiavi ad aspettarli alla reception. "

Il padrone di casa non dà le chiavi ai tuoi amici. Ripuliscono le chiavi e puliscono l'appartamento e lo affittano due mesi dopo.

Ti alzi in tribunale e sosterrai, con la faccia seria, che dovresti essere responsabile solo della metà dell'affitto per quelli due mesi a causa della "mancata mitigazione" del proprietario?

Anche in questo caso, le giurisdizioni differiscono, ma il dovere di mitigare non è assoluto. Se il proprietario potesse affittare un appartamento da $ 1.000 al mese per $ 5 al mese, non è necessario che lo faccia e non puoi fare in modo che il tribunale prenda $ 5 al mese dai danni se si rifiuta di farlo.

Inoltre, sembra che tu sia confuso su cosa sia il subaffitto. Un subaffittatore ha dei doveri nei tuoi confronti; hai ancora il dovere nei confronti del tuo padrone di casa di farti pagare l'affitto. Un sublocazione è un accordo tra te e una terza parte per pagare l'affitto. Non influisce in alcun modo sul tuo rapporto con il proprietario, a meno che non sia una violazione del tuo accordo con il proprietario o della legge locale che protegge il proprietario dal subaffitto non autorizzato.

Sì, resta inteso che l'inquilino sostitutivo dovrebbe essere equo e altrimenti idoneo ai sensi del contratto di locazione originale in modo simile all'inquilino originale. La legge statale vieta la sublocazione senza il consenso del proprietario, il che ha perfettamente senso come da punto precedente. Tuttavia, la sublocazione è vietata anche dalla maggior parte degli accordi e generalmente viene offerta solo la riassegnazione del leasing, ma in tal caso ciò sembra essere del tutto in violazione degli statuti di mitigazione del danno come nell'esempio specifico nella domanda originale.
Personalmente sarei in grado di argomentarlo, perché mi sarei aspettato di dover pagare l'altra metà per un po '.


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Questa domanda e risposta è stata tradotta automaticamente dalla lingua inglese. Il contenuto originale è disponibile su stackexchange, che ringraziamo per la licenza cc by-sa 3.0 con cui è distribuito.
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